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  • 重磅!國務院:允許商業用地調整為居住用地

    2018-10-15  來自: 陜西省天行健生物工程股份有限公司 瀏覽次數:727

    近日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:


    允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。


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    商業地產去庫存放大招
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    自營改增后,國務院又發力,商業地產去庫存大招來了,16省發布商改住細則!以后做差了的商場可改建公寓,這個政策的意義非同小可,將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后,土地使用年限和容積率還是不能變,但這次政府終于下狠心了,連土地用途都能調整為居住用地。目前,繳納補齊完土地出讓金,就可辦理商改住。


    這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道,商業用地的水電可是住宅用地的3倍,這一改,立馬提升物業的市場價值及回報,開發商也多了更多選擇。


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    新政下的商業新機遇
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    目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上,整個市場容量已經突破1萬億元。要知道,我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主,占90%以上,而在發達國家,專業的租賃企業提供房源占比達30%,是中國的3倍多,這一巨大市場將成為開發商的必爭之地,連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。


    2016年房價上漲,有個統計,全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩,但房價高高在那,潛力依舊。


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    整個住宅租賃市場正迎來zui好時刻。于是,在這樣的大商機的背景下,商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。


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    開發商要轉換思維模式
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    這些年中國商業地產畸形爆量開發,目前一年開業的商場就有500多個,存量的和做差了的太多太多。在中國,很多商場處在閑置或者半閑置狀況,處于甩賣處理階段,有些事物業有欠缺和問題的,有些地段則并不差。地產要轉型,也必須要轉化思維模式,主要有以下三點:


    1、從控制土地到控制資源


    以前房地產開發要控制土地,未來房地產開發要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高,對居住環境的要求也會越來越高,所以未來房地產開發的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。


    資源為體,品質為魂,因此資源品質是關鍵。但是在控制資源的時候,一定要注意資源紅線不可觸碰,其中包括:基本農田,文保、文化遺產,風景名勝區、自然保護區,古城、古村落等。


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    2、從拿地賣房到自持物業


    以前房地產行業“輕租重售”,但隨著一系列租賃試點方案出臺,積極發力租賃市場,促使房地產從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡,可以預計,未來將是自持物業的高潮期,而“從售轉持”的改變,也要求開發商必須提升輕資產運營能力。


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    3、從注重規模到注重模式


    未來,一個房地產項目的成功與否,不會是你的項目規模能夠做多大,而是你的項目模式能夠走多遠?!吧虡I綜合體+社區(公寓)”的模式,使得萬達在全國各地開花結果,其中zui關鍵的一點就是,萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候,要注重兩點:可復制性的模式+有執行力的團隊,它們將決定你的項目能夠走多遠。


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    拓展閱讀

    《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》


    各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:


    實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來,我國住房租賃市場不斷發展,對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用,但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場,經國務院同意,現提出以下意見。


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    一、總體要求


    指導思想:貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神,認真落實國務院決策部署,按照“五位一體”總體布局和“四個”戰略布局,牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。


    發展目標:到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成?;?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。


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    二、培育市場供應主體


    發展住房租賃企業:充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規?;?、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性 服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號)有關規定,住房租賃企業享受生活性 服務業的相關支持政策。


    鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務:支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。


    規范住房租賃中介機構:充分發揮中介機構作用,提供規范的居間服務。努力提高中介服務質量,不斷提升從業人員素質,促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。


    支持和規范個人出租住房:落實鼓勵個人出租住房的優惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。


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    三、鼓勵住房租賃消費


    完善住房租賃支持政策:各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。


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    四、完善公共租賃住房


    推進公租房貨幣化:轉變公租房保障方式,實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度,結合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。


    提高公租房運營保障能力:鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式,將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理,不斷提高管理和服務水平。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員,凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的,應納入公租房保障范圍。


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    五、支持租賃住房建設


    鼓勵新建租賃住房:各地應結合住房供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發展規劃,合理確定租賃住房建設規模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設。


    允許改建房屋用于租賃:允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。


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    六、加大政策支持力度


    給予稅收優惠:對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。


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    七、加強住房租賃監管


    落實地方責任:省級人民政府要加強本地區住房租賃市場管理,加強工作指導,研究解決重 點難點問題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責,要建立多部門聯合監管體制,明確職責分工,充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用,推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺,推進部門間信息共享。


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    關鍵詞: 商業用地   居住用地   住房租賃     
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